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Loi Pinel et loi Malraux : l’essentiel de l’investissement immobilier

Par Florent Boon
Publié le mercredi 26 février 2020

« Diverses lois (Pinel, Malraux, Censi Bouvard, Girardin) permettent d’économiser sur l’achat et la réhabilitation d’un bien immobilier grâce à des avantages fiscaux. Si la loi Pinel s’applique pour l’acquisition d’un logement neuf, le dispositif Malraux porte sur la réhabilitation d’un bien ancien… On vous explique le mécanisme. »

Pour relancer et favoriser l’investissement immobilier, l’Etat a promulgué diverses lois et mesures de défiscalisation. Elles visent à aider la construction, la rénovation et l’achat de logements à usage locatif. Loi Pinel ou loi Malraux, les avantages fiscaux qui en résultent vous permettront d’amortir votre investissement initial.
 

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

 

Une défiscalisation immobilière est un dispositif légal qui prévoit certains avantages fiscaux afin de réduire les dépenses liées à l’acquisition, la réhabilitation et la construction de logements. Les abattements d’impôt permettent de rembourser une partie de l’investissement. Le calcul de ces avantages fiscaux se fait via trois différents mécanismes :
 

1. La déduction fiscale

 

La déduction fiscale est une opération que le contribuable peut effectuer lui-même lors de sa déclaration d’impôt. L’intéressé peut soustraire directement de son revenu la somme correspondante à son droit.
 

2. La réduction fiscale

 

Dans cette opération, la réduction s’effectue sur le montant initial des impôts. Ce dernier peut donc être nul s’il est moins élevé que l’avantage fiscal. En revanche, l’éventuel excédent (restant dû) de la réduction est perdu.
 

3. Le crédit d’impôt

 

Le crédit d’impôt se déduit également du montant des impôts, mais il permet de bénéficier d’avantages supplémentaires. En effet, si le montant de la réduction dépasse celui des impôts, la Direction générale des Finances publiques reverse le surplus au contribuable (ou la totalité si ce dernier n’est pas imposable).
 

Les principales lois pour défiscaliser en investissement immobilier

 
Des lois stipulent les conditions et les procédures de calcul des défiscalisations immobilières. D’autres bonus peuvent aussi s’y ajouter : remboursement de la TVA, prise en charge des frais de notaires, …

De nombreuses lois de défiscalisation ont vu le jour au fil des années. Actuellement, les plus courantes sont :

  • La loi Pinel qui s’applique aux investissements dans les logements neufs prévus pour un usage socio-locatif.
  • La loi Malraux qui concerne les opérations de réhabilitation des bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés (valeurs patrimoniales, architecturales ou esthétiques).

Il existe également d’autres dispositifs, comme :

  • La loi Girardin qui est l’équivalent de la loi Pinel dans le cas de l’investissement neuf et locatif en Outre-Mer.
  • L’amendement Censi Bouvard concernant les logements locatifs meublés (résidences de services, résidences étudiantes, résidences EHPAD, résidence de tourisme classé, …).
  • La loi sur les Monuments Historiques, le plus ancien dispositif de défiscalisation immobilière. Comme son nom l’indique, elle concerne uniquement les bâtiments historiques.
  • Les statuts LMP et LMNP : concerne les loueurs meublés professionnels ou les loueurs meublés non professionnels.

 

La loi Pinel : plus de facilité pour les investissements locatifs

 
La loi Pinel succède à la défiscalisation Duflot depuis le 1er janvier 2015. Elle a pour but d’encourager l’investissement neuf locatif dans les zones en pénurie de logements. Elle permet d’obtenir un remboursement équivalant à 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement, sur des durées de location respectives de 6, 9 et 12 ans.
 

Pourquoi investir en défiscalisation Pinel ?

 
Pour rappel, il fallait au moins 9 ans de mise en location pour la défiscalisation Duflot. Le dispositif Pinel raccourcit cette durée à 6 ans. Il permet aussi de louer le logement aux proches (parents, enfants) et propose d’autres avantages :

  • Achat immobilier abordable grâce la réduction fiscale ;
  • Amortissement de l’investissement par les loyers perçus ;
  • Constitution d’un patrimoine ;
  • Revenu périodique et prévoyance d’une retraite complémentaire.

 

Qui peut bénéficier du dispositif Pinel ?

 
Cette défiscalisation concerne uniquement les logements neufs (achat sur plan, vente en état de futur achèvement, rénovés à neuf) situés dans l’Hexagone. Pour l’investissement en immobilier neuf en outre-Mer, il faut se référer à la loi Girardin. Les autres conditions exigées sont :

  • Un emplacement dans des secteurs à forte demande de logements (zone Pinel A bis, A, B1, B2) ;
  • Une obligation de mise en « location nu » pendant au moins 6 ans (ce sont la loi Censi Bouvard, les statuts LMP et LMNP qui régissent la location meublée) ;
  • Un revenu locatif soumis à des plafonds de loyers fixés par zone ;
  • Des locataires répondant à des limites maximales de ressources.

 

Investissement Pinel : un exemple pour comprendre

 
Vous achetez un appartement neuf à Lyon pour 250 000 € et vous vous engagez à le louer pour 6 ans. Vous aurez alors droit à une réduction fiscale de 12 % sur le prix, c’est-à-dire 30 000 € répartie sur 6 ans ou 5 000 € par an.

Si vous louez le même logement pendant 12 ans, la réduction fiscale est de 21 %. Vous gagnerez ainsi 52 500 €, soit 4 375 € par an pendant 12 ans.
 

La défiscalisation Malraux : investir dans le parc ancien

 
La loi André Malraux propose des déductions fiscales pour l’acquisition de biens immobiliers anciens et hauts de gamme, mais nécessitant une réhabilitation. Le montant de la défiscalisation est calculé sur le coût des travaux, lequel est limité à 400 000 €. La réduction s’étale sur 4 ans à hauteur de :

  • 30 % dans un secteur sauvegardé ;
  • 22 % dans un AVAP (Aire de mise en valeur architectural et patrimonial) ou un ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager).

 

Les avantages Malraux

 
Le dispositif Malraux est l’une des lois de défiscalisation les plus appréciées. En effet, elle permet :

  • L’acquisition d’un immeuble haut de gamme, d’un patrimoine historique ou culturel ;
  • Une déduction fiscale élevée (économie de 88 000 € à 120 000 €).
  • La location sans plafond de loyer, ni conditions de ressources du locataire.
  • Le report du restant dû sur l’année suivante ;
  • Tous les types de travaux possibles (réparation, amélioration, entretien, transformation) ;
  • Un déplafonnement fiscal au-dessus de 10 000 € / an.

 

Les conditions de la loi Malraux

 

Avant tout, l’immeuble ancien doit être situé dans un secteur sauvegardé bénéficiant d’un plan de valorisation ou de sauvegarde. Un capital important est aussi nécessaire pour finaliser la restauration en moins de 3 ans. Par ailleurs, une autorisation préfectorale est requise. Les travaux doivent aussi être validés par un architecte des Bâtiments de France. Le bien doit ensuite être loué nu pendant au moins 9 ans.
 

Simulation d’investissement et de défiscalisation Malraux

 
Vous faites l’acquisition d’un immeuble classé patrimoine historique dont le montant total des travaux de restauration est estimé à 300 000 €. Vous avez donc droit à 30 % de déduction fiscale, soit 90 000 € que vous pouvez étaler librement sur 4 ans.

Certains dispositifs fiscaux immobiliers peuvent être associés afin de pouvoir en cumuler les avantages. Cela permet, entre autres, de rembourser plus facilement les prêts souscrits. De plus, en optant pour l’investissement locatif, l’amortissement des dépenses est toujours plus rapide grâce aux loyers perçus. Vous pouvez réaliser des simulations en ligne pour mieux évaluer le coût de votre projet.


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